在二手房交易市場(chǎng)中，除了普通商品住房以外，購(gòu)房者還經(jīng)常會(huì)遇到央產(chǎn)房、經(jīng)濟(jì)適用房、已購(gòu)公房、公司產(chǎn)權(quán)房等特殊性質(zhì)的房屋。因其與普通商品住房的性質(zhì)有差異，所以，購(gòu)買(mǎi)和過(guò)戶過(guò)程與普通商品住房也不盡相同。本刊特邀業(yè)內(nèi)專(zhuān)家，解讀購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)性質(zhì)房屋時(shí)應(yīng)注意的問(wèn)題。
>>案例
2012年6月，買(mǎi)房人劉女士在A中介公司的居間下與房屋出售人顧先生簽訂了《買(mǎi)賣(mài)定金協(xié)議書(shū)》、《北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》。約定劉女士購(gòu)買(mǎi)顧先生位于北京市海淀區(qū)志強(qiáng)園一套已購(gòu)公有住房。房屋價(jià)款130萬(wàn)元；該房屋家具、家電裝修及配套設(shè)施作價(jià)63萬(wàn)元，總計(jì)193萬(wàn)元。
簽完約之后，A中介公司通知房屋產(chǎn)權(quán)人其所售房屋系中央在京單位已購(gòu)公房，即央產(chǎn)房,需要辦理上市審批手續(xù)，才能完成交易過(guò)戶，但房屋產(chǎn)權(quán)人稱(chēng)購(gòu)買(mǎi)人劉女士未按合同約定在面簽時(shí)支付首付款，所以不同意辦理央產(chǎn)上市審批證明。雙方為此發(fā)生爭(zhēng)議，無(wú)奈之下，買(mǎi)房人劉女士于2012年11月2日向出售人郵寄《關(guān)于解除<北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同>的通知》。要求解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同，返還購(gòu)房定金5萬(wàn)元，并支付違約金38.6萬(wàn)元。
最終，一審法院認(rèn)定，解除劉女士與顧先生簽訂的《買(mǎi)賣(mài)定金協(xié)議書(shū)》、《北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》；顧先生返還購(gòu)房定金5萬(wàn)元并按照房屋總價(jià)款百分之二十的約定向劉女士支付違約金38.6萬(wàn)元。
>>專(zhuān)家解析
偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院經(jīng)理孔丹表示，不少已購(gòu)公房、央產(chǎn)房地段好、交通便利、社區(qū)成熟、教育環(huán)境優(yōu)越，但不少購(gòu)房者對(duì)于什么樣的房子是央產(chǎn)房并不清楚，也并不知道它與普通的商品房交易流程有什么不同，因此需要更為謹(jǐn)慎。
所謂央產(chǎn)房，全稱(chēng)是中央在京單位已購(gòu)公房，即原產(chǎn)權(quán)單位為各部委以及中央直屬機(jī)關(guān)的房產(chǎn)。央產(chǎn)房有幾個(gè)上市交易的條件：第一，原產(chǎn)權(quán)單位已經(jīng)建立住房檔案；第二，已經(jīng)取得房屋產(chǎn)權(quán)證；第三，有超標(biāo)情況但已在原產(chǎn)權(quán)單位作過(guò)超標(biāo)處理；第四，不屬于國(guó)家安全、保密的特殊部門(mén)的住房，黨政機(jī)關(guān)、科研部門(mén)及大專(zhuān)院校等單位在機(jī)關(guān)辦公、教學(xué)、科研區(qū)內(nèi)的住房。或者直接去央產(chǎn)房交易辦公室領(lǐng)取《中央在京單位已購(gòu)公房上市出售登記表》，經(jīng)交易辦公室核準(zhǔn)后，即可辦理上市交易手續(xù)。
需要特別注意的是，凡屬超標(biāo)而未處理的住房，須經(jīng)原產(chǎn)權(quán)單位按規(guī)定超標(biāo)處理后方可上市出售。同時(shí)，央產(chǎn)房上市還要符合有關(guān)住房檔案和買(mǎi)賣(mài)合同的規(guī)定。出售人沒(méi)有建立住房檔案的，應(yīng)補(bǔ)建住房檔案后方可上市出售。出售人上市出售時(shí)應(yīng)提交與原產(chǎn)權(quán)單位簽訂的公有住房買(mǎi)賣(mài)合同，無(wú)法提交的可以按房改售房的檔案材料或原產(chǎn)權(quán)單位出具的證明作為依據(jù)。
>>延伸
另?yè)?jù)孔丹介紹，經(jīng)濟(jì)適用房也區(qū)別于一般性質(zhì)商品房，是一種具有社會(huì)保障性質(zhì)的政策性住房。按照《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》的規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)房人擁有有限產(chǎn)權(quán)，購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房不滿5年的，不得直接上市交易，購(gòu)房人因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，由政府按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購(gòu)，也就是說(shuō)，購(gòu)房人購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房不滿5年，按照政策要求，禁止將房屋轉(zhuǎn)讓給他人。
同時(shí)，購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房滿5年的，購(gòu)房人上市轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用房的，應(yīng)按照同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款，政府可優(yōu)先回購(gòu)。即，購(gòu)房人將已購(gòu)滿5年經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)讓給他人的，政府可優(yōu)先回購(gòu)，一般政府放棄回購(gòu)的，需要出具《放棄優(yōu)先回購(gòu)證明》方可辦理后續(xù)上市交易手續(xù)，同時(shí)應(yīng)向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款。
而已購(gòu)公房又稱(chēng)房改房，通俗點(diǎn)說(shuō)，已購(gòu)公房是具有特殊性質(zhì)的交易房屋類(lèi)型之一，職工享受房改政策所給予的優(yōu)惠，以福利分房形式分配房產(chǎn)（僅可享受一次），并以有關(guān)部門(mén)指定的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)房屋，個(gè)人擁有全部產(chǎn)權(quán)或者部分產(chǎn)權(quán)。
具體而言，已購(gòu)公房分為兩類(lèi)，一類(lèi)為按照成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)的已購(gòu)公房，另一類(lèi)為按照標(biāo)準(zhǔn)價(jià)（優(yōu)惠價(jià)）購(gòu)買(mǎi)的已購(gòu)公房。購(gòu)買(mǎi)價(jià)格的高低將決定已購(gòu)公房是否可以直接上市出售以及所補(bǔ)繳的土地出讓金的金額標(biāo)準(zhǔn)。
購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)過(guò)程中應(yīng)區(qū)分不同性質(zhì)的房屋，并問(wèn)清楚業(yè)主和中介公司相關(guān)交易細(xì)節(jié)，以避免產(chǎn)生不必要的糾紛。 （來(lái)源：《京華時(shí)報(bào)》）